MRV, turnaround em curso com o plano de desinvestimento RESIA

Olá clube Investfy!

Hoje vamos falar de um case que estava acompanhando de longe, mas que agora merece um olhar mais próximo. Estou falando de MRV!

1. Como a MRV ganha dinheiro (Modelo de Negócios)

A MRV&CO atua principalmente na incorporação residencial de interesse social no Brasil (segmento Minha Casa Minha Vida – MCMV) e possui operações complementares:

• MRV Incorporação (Brasil): construção e venda de apartamentos populares, distribuída em 22 estados. A geração de receita ocorre conforme o avanço das obras (método POC – reconhecimento de receita durante a construção). 
• Urba: loteadora de terrenos residenciais (controlada), agora com modelo de negócio asset light – securitiza seus recebíveis durante a obra, tendo se tornado geradora de caixa e lucrativa em 2025. 
• Luggo: operação de locação de imóveis (multifamily) no Brasil, com projetos próprios entregues e em locação (ainda em fase de investimento/amadurecimento). 
• Resia (MRV US): braço nos EUA focado em desenvolver, alugar e vender empreendimentos multifamiliares. A MRV investiu pesado nessa expansão e agora implementa um plano de desinvestimento desses ativos (~US$ 800 milhões em vendas até 2026, com ~US$ 149 milhões já vendidos até 3T25) para desalavancar e reduzir a exposição nos EUA. A Resia passa a adotar um modelo de projetos com funding externo (menos capital próprio), tornando-se mais leve em ativos e dívida

2. Alguns números e comparação com pares

O 3T25 comprovou a eficácia do turnaround da MRV. A combinação de alta de receita, expansão de margens e disciplina de custos resultou em forte alavancagem operacional: o lucro líquido trimestral foi o maior em anos, mesmo com parte do caixa ainda pendente de realização por fatores temporários. Operacionalmente, a companhia sustentou lançamentos e vendas sólidas, ao mesmo tempo em que incrementou sua produção sem elevar custos unitários. Financeiramente, reduziu dívida e custos financeiros, preparando o terreno para um crescimento mais sustentável.

Na comparação com os pares, vemos MRV negociando com um menor múltiplo de Preço/Valor Patrimonial. Se o processo de desalavancagem continuar neste ritmo, em algum momento ao longo de 2026 o mercado deve reprecificar o valor das ações da empresa.

3. Gatilhos para aumento de lucro

• Elevação do teto do MCMV: amplia demanda e ticket médio.
• Normalização dos repasses: destrava caixa e melhora ROIC.
• Desinvestimento da Resia (US$ 800 mi): redução de dívida e geração de caixa.
• Expansão de lançamentos em 2026: cenário regulatório favorável e demanda aquecida.
• Eficiência operacional contínua: diluição de SG&A e margens crescentes.

4. Ameaças e riscos

• Dependência de programas governamentais (MCMV): risco político e fiscal.
• Descasamento produção vs repasse: afeta caixa e pode pressionar covenants.
• Mercado americano (Resia): execução do plano de venda depende de liquidez nos EUA.
• Inflação e juros: impacto no custo e na demanda.
• Concorrência crescente no segmento econômico.

5. Linha do tempo – próximos 12 meses

• 4T25: repasses superando produção → melhora de caixa.
• Início de 2026: ajustes no teto do MCMV e subsídios → aumento de demanda.
• 1T26: fechamento da venda do projeto Tributary (Resia).
• 2026: expansão de lançamentos e possível melhora no mix de faixas.
• Desalavancagem contínua: dívida líquida/EBITDA tende a cair abaixo de 1x.

O guidance de 2025 deverá ser parcialmente atingido, com o principal miss na linha de geração de caixa, devido  atraso nos repasses dos cheques regionais e um descompasso entre produção x vendas. 

Conclusão

A MRV apresenta fundamentos em evolução: liderança, escala, margens crescentes e desalavancagem consistente. O principal desafio é a normalização da geração de caixa, dependente da resolução dos gargalos de repasse. Se executado, o plano de venda da Resia e a expansão dos lançamentos em 2026 podem destravar valor significativo. 

Comecei a me posicionar visando o médio prazo ( entre 12 e 36 meses).

Forte abraço,

Rodrigo Silveira.