Diego Castro 
Quando você anda por um shopping da Allos, provavelmente não imagina que aquele mesmo espaço rende dinheiro de três formas diferentes ao mesmo tempo. E é justamente aí que mora a tese de ALOS3, mas, antes dos números, vamos entender melhor a companhia.
A Allos é o resultado da combinação de três empresas com histórias distintas: brMalls, Aliansce e Sonae Sierra Brasil. A Aliansce e a Sonae se fundiram em 2019 (Aliansce Sonae), que por sua vez se uniu à brMalls em janeiro de 2023, e o grupo passou a se chamar Allos em agosto daquele ano.
O resultado dessa consolidação é a maior plataforma de shopping centers da América Latina, com dezenas de shoppings, mais de 13 mil lojas e presença em 16 estados, das cinco regiões do país.
E a tese de ALOS3 não cabe mais na palavra “shopping”. O que o resultado deste trimestre mostra é uma empresa que usa o metro quadrado físico como base para três motores de receita cada vez mais relevantes: aluguel, mídia e desenvolvimento imobiliário.
Como a Allos ganha dinheiro
- Receita de locação (63,5% da receita líquida): o “juro do imóvel”. É o aluguel dos lojistas. Mínimo (a parte fixa contratada), percentual (uma fatia das vendas da loja) e mall. Maior e mais estável fonte;
- Resultado de estacionamento (16,9%): receita de alta margem que reage a fluxo e ticket;
- Receita de serviços (14,7%): administração, comercialização e, crescentemente, mídia (a helloo). A linha que mais cresce;
- Outras receitas (3,9%) e CDU (1,0%): aqui entra o desenvolvimento imobiliário, monetização de terrenos próprios.
O ponto central do case: a Allos deixou de ser uma locadora de espaço e virou uma plataforma de relacionamento e dados, que aluga metro quadrado, vende atenção (mídia) e monetiza terreno usando o mesmo ativo físico como base.
O 2T26: FFO acelera e cresce 12%
A Allos entregou FFO de R$ 340,8 milhões (+12,0% a/a; +15,8% ex-Tijuca), num cenário de juros ainda elevados. A receita líquida somou R$ 732,3 milhões (+11,6%), o EBITDA ajustado atingiu R$ 525,4 milhões (+10,5%; +12,7% ex-Tijuca) e o lucro líquido gerencial saltou para R$ 294,0 milhões (+57,7% a/a).
Um detalhe recorrente no release: quase tudo vem com uma versão “ex-Tijuca”. O Shopping Tijuca passou por grande expansão (o rooftop Taste, inaugurado em junho) e ainda distorce a base, efeitos pontuais de custo e PDD nesse ativo puxam os números “cheios” para baixo. A leitura ex-Tijuca mostra o ritmo real do negócio.
Mas, como sempre gostamos de fazer por aqui, o que informa a tese não é a linha do FFO, e sim entender de onde ele vem. Vamos aos motores.
Locação e ocupação: o alicerce resiliente, mas pressionado
A locação atingiu R$ 498,7 milhões (+2,6%; +4,1% ex-Tijuca). O SSR (aluguel mesmas lojas), variação do aluguel só das lojas que já existiam no ano anterior, o crescimento “orgânico”, foi de 3,2% (4,6% ex-Tijuca), acima da inflação.
O ponto de atenção veio do SSS (vendas mesmas lojas), mesma lógica, mas medindo as vendas das lojas: desacelerou para 2,4% (2,6% ex-Tijuca), contra 7,1% no 2T25, impacto do descasamento da Páscoa e dos jogos da Copa do Mundo, que tiram fluxo. É efeito calendário, não quebra estrutural.
Vale o tamanho da operação: as vendas totais somaram R$ 10,5 bilhões (+4,6% ex-Tijuca) e as vendas por m² chegaram a R$ 2.061 (+4,0%). Por região, o Norte liderou (+8,6%), seguido do Sudeste (+4,2%), com destaques como o Shopping Grande Rio (+12,4%).
A base segue saudável: taxa de ocupação de 96,3% (ex-Tijuca) e custo de ocupação em 10,3% das vendas, estável, indicador que mede quanto o aluguel pesa no bolso do lojista, e que em nível controlado sinaliza contratos sustentáveis.
NOI, inadimplência e a “usina” de caixa
O NOI (a receita dos shoppings menos os custos operacionais, o “lucro puro” do imóvel) somou R$ 601,3 milhões (+3,8%; +5,2% ex-Tijuca), com margem de 92%. A inadimplência líquida caiu para 1,4% (de 1,9%), sinal de carteira de lojistas saudável.
Mídia: o motor que mudou de patamar
Se há uma vertical que redefine a tese, é esta. A receita de mídia somou R$ 83,4 milhões, alta de 84,5% a/a, e já representa 10,6% da receita bruta (+420 bps a/a).
O vetor foi a helloo, plataforma de mídia do grupo, que protagonizou um projeto multiplataforma na cobertura da Copa do Mundo, com anunciantes como C6 Bank, Coca-Cola, Hyundai, Diageo e Casas Bahia. E a companhia avança em mídia de aeroportos: com o novo terminal de Uberlândia, o consórcio helloo/NEOOH consolidará a gestão em 12 aeroportos ainda em 2026.
O racional é poderoso: mídia tem margem menor que aluguel, mas é pouco intensiva em capital. Cresce receita e rentabilidade sem grandes desembolsos. O tipo de alavanca que o mercado valoriza numa empresa de ativos pesados.
Desenvolvimento imobiliário: monetizar terreno sem queimar caixa
O terceiro motor explica boa parte de “outras receitas”. No 2T26, a Allos concluiu a escritura definitiva do terreno de Uberlândia (venda para a Perplan), gerando mais de R$ 15 milhões de resultado, sem alocação relevante de recursos.
O pipeline é robusto: 72 torres multiúso assinadas (9 entregues) e 1,74 milhão de m² disponíveis. O destaque foi o masterplan do Parque Dom Pedro, em Campinas: 300 mil m² em 17 torres, VGV potencial de R$ 4,5 bilhões e alvará do hotel já emitido.
A lógica é elegante: transformar terreno ocioso em receita e em fluxo recorrente para o próprio shopping, o mesmo “placemaking” do Taste, que fez R$ 5 milhões em vendas no 1º mês (22% acima da projeção).
A plataforma invisível: dados
Por trás do físico há um ativo que não aparece direito no balanço. A plataforma digital atingiu 17,1 milhões de sessões (+12%) e GMV reconhecido de R$ 1,56 bilhão (+31%), e o Programa de Benefícios elevou em 15% a frequência de visitas de quem aderiu (chegando a 31% nos shoppings mais maduros). É o que qualifica a mídia com público segmentado e fideliza o fluxo, o elo que conecta os três motores.
Eficiência, resultado financeiro e endividamento
A disciplina de despesas apareceu: o Projeto Simplifica Allos cortou o SG&A para R$ 105,8 milhões (-5,6% a/a), mesmo com reajuste de convenção coletiva, despesa caindo com receita subindo é o que expande margem.
O contraponto está no resultado financeiro: com a Selic alta e a captação de R$ 1 bilhão em abril, o resultado financeiro recorrente piorou para -R$ 134,4 milhões (de -R$ 101,0 mi). Mas a gestão de passivos reduziu o custo médio da dívida para CDI + 0,57% (ante CDI + 0,75%), e a alavancagem segue baixa em 1,7x dívida líquida/EBITDA.
E aqui mora um ponto de solidez que costuma passar batido: o cronograma de amortização é folgadíssimo no curto prazo. Em 2026 vencem apenas R$ 113,1 milhões e, em 2027, meros R$ 37,9 milhões, com o grosso da dívida concentrado só a partir de 2028 (R$ 742,1 mi) e 2029 (R$ 973,7 mi). Traduzindo: a companhia praticamente não tem pressão de refinanciamento pelos próximos dois anos, o que dá tranquilidade para atravessar o cenário de juros altos sem sufoco.
Essa folga se sustenta num caixa robusto: a companhia gerou R$ 833,6 milhões de caixa operacional no semestre e ainda pagou R$ 1,2 bilhão aos acionistas em 2026, entre dividendos e JCP até o momento.
Dividendos: o mensal que virou marca da Allos
Aqui entra um dos pontos mais atrativos do case para o investidor de renda passiva: a Allos paga proventos mensalmente. O último foi de R$ 0,29 por ação, e a companhia reforçou no release o guidance de dividendos/JCP entre R$ 0,28 e R$ 0,30 por ação, por mês, ao longo de 2026.
Com a ação negociando na casa dos R$ 27 nas últimas semanas, esse pagamento mensal representa um yield de mais de 1% ao mês, patamar que chama atenção num REIT/dona de shoppings, ainda mais sendo distribuído de forma pulverizada mês a mês, e não em um ou dois pagamentos concentrados no ano.
E é aqui que os pontos que vimos antes se conectam: a alavancagem baixa (1,7x) e, principalmente, o cronograma de amortização folgado (quase nada vence em 2026 e 2027) reduzem a pressão sobre o caixa no curto prazo. Somando isso à geração de caixa robusta e ao guidance reafirmado, as chances de esse patamar de R$ 0,29 mensais seguir sustentável em 2027 aumentam, algo que uma empresa endividada e com muros de vencimento à frente dificilmente conseguiria prometer.
Riscos a monitorar
- SSS fraco: a desaceleração (2,4%) tem componente de calendário, mas precisa reacelerar para sustentar aluguel percentual e SSR;
- Mídia concentrada em eventos: o salto de 84,5% teve impulso da Copa, vale ver se mantém ritmo sem grande evento esportivo;
- Juros elevados: o resultado financeiro pesa enquanto a Selic seguir alta; a baixa alavancagem protege, mas o carrego pode doer;
- Ruído do Tijuca: os efeitos pontuais devem normalizar, mas ainda distorcem a base.
Conclusão
O 2T26 confirma a tese de ALOS3: uma dona de shoppings que está deliberadamente deixando de ser só dona de shoppings. O alicerce (aluguel) segue firme, ocupação de 96%, inadimplência caindo, NOI crescendo e SSR real positivo. E o crescimento veio das pontas de maior alavancagem: mídia e desenvolvimento imobiliário, ambos pouco intensivos em capital.
O ruído do trimestre: SSS fraco, efeito Tijuca e o peso dos juros no financeiro. Tem muito de calendário e de contexto macro, não de deterioração estrutural. Enquanto isso, a empresa cortou despesa, baixou o custo da dívida, gerou caixa e manteve a alavancagem em 1,7x.
No fim das contas, a leitura que fica é a de uma empresa que aprendeu a extrair mais de cada metro quadrado que já possui: aluga o piso, vende a atenção de quem passa e ergue torres sobre o próprio estacionamento. A Allos usa o mesmo ativo para gerar três receitas diferentes, e é essa engenhosidade que sustenta o case. O desafio da tese não é a qualidade dos ativos, mas a paciência de esperar as novas verticais amadurecerem enquanto os juros seguem altos.
Abraços!
